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La ricerca di un alloggio in Belgio non è sicuramente impresa impossibile.

Infatti se nella capitale del Paese, come nelle città più grandi, il mercato immobiliare gode di un ricambio continuo e vivace tra domanda ed offerta, con prezzi che possono variare molto tra il centro e la periferia, nei centri più piccoli sono i costi ad essere più calmierati.

Come premessa ai consigli che seguiranno, diciamo subito che il miglior modo di cercare casa in Belgio è di farlo sul posto e non a distanza.

Come cercare

Il modo più classico per accedere a questo mercato immobiliare ricco e fluido è, come in Italia, rivolgersi alle agenzie immobiliari, che in Belgio richiederanno la provvigione al proprietario di casa e non all’inquilino.

Inoltre sul web esistono sia molti siti internet di settore con annunci privati, come per esempio:

 www.immoweb.be 

www.appartager.com

www.logic-immo.be

www.immo-particulier.be 

sia pagine e gruppi Facebook come:

BXL A LOUER - bouche à oreilles

BXL A LOUER - bouche à oreilles (II)

BXL A LOUER <500€

BXL A LOUER

BXL A LOUER : STUDIO/APPART/COMMERCE

dove sarà molto facile non solo contattare direttamente il proprietario (o chi per lui) e prendere appuntamenti, ma anche cogliere delle offerte interessanti.

Infine va sottolineato che in Belgio si usano ancora gli annunci appesi direttamente fuori dalle case con scritto “à louer” (affittasi) con info e contatti. Quindi se vi capita di fare una passeggiata nel quartiere che vi interessa, mi raccomando, occhi aperti!

Da non dimenticare!

A volte, nel visitare una casa nuova, tra lingue straniere, coinquilini e padroni di casa ci si dimentica di considerare alcuni dettagli che si riveleranno importanti dopo aver firmato il contratto. Ecco quindi un brevissimo memorandum, pratico ed ovviamente generico, che potrebbe esservi utile nel valutare il nuovo alloggio:

  • la casa è ammobiliata o dobbiamo acquistare stoviglie, piccoli elettrodomestici, letto, materasso e tutto ciò che si ritiene utile? In Belgio è molto comune affittare stanze o case vuote (con cucina e bagno attrezzati).

Di contro c’è un ottimo mercato dell’usato dove potrete arredare spendendo meno dell’ikea, come per esempio: www.petitsriens.be;

  • i costi delle utenze sono compresi nell’affitto?
  • trasporti pubblici: è importante capire se e come la zona sia collegata alle vostre aree di interesse ed i tempi di percorrenza;
  • negozi e servizi: fa sempre comodo avere almeno un supermercato, una farmacia ed una lavanderia nei dintorni;
  • la lavatrice è una rarità nelle case in affitto ma è bene informarsi su quale sia la disponibilità e nel caso sulla presenza di lavanderie comuni nel quartiere;

Tipologia di prezzi

I prezzi possono variare molto in base al tipo di alloggio scelto (se in condivisione o meno), alla zona, al quartiere. Di sicuro a Bruxelles i prezzi sono più bassi se comparati ad altre capitali europee. L’affitto mensile per una stanza spese escluse va dai 300 ai 500 euro mentre l’appartamento o il “kot”, tipico monolocale da studenti, può costare dai 600 agli oltre 1000 euro.

Ovviamente le cifre scendono in periferia e nei piccoli centri. I quartieri più ambiti dove trovare casa sono quelli di Ixelles, Bruxelles Ville, Saint-Gilles, Etterbeek, Uccle, Woluwe Saint-Lambert ed alcune parti di Saint-Josse, poiché abbastanza vicino al quartiere europeo.

Il contratto

Esistono contratti di locazione di durata diversa:

  1. il contratto di breve durata (durata uguale o inferiore ai tre anni);
  2. il contratto di nove anni;
  3. il contratto a vita.

Il contratto di nove anni (standard)

Il contratto di nove anni è il contratto classico per eccellenza.

La cessazione è prevista dopo un periodo di tre, sei e nove anni a condizione che l’inquilino o il proprietario risolvano il contratto con un preavviso di sei mesi da notificare per lettera raccomandata (il preavviso decorre dal mese che segue la data di notifica).

Se nessuna delle due parti pone fine al contratto, lo stesso è esteso alle stesse condizioni, ogni tre anni.

Prima dello scadere dei tre anni di occupazione, l’inquilino potrà mettere comunque fine al suo contratto in qualsiasi momento dando un preavviso di tre mesi, ma dovrà versare al proprietario un’indennità. Questa si eleva a tre mesi di affitto se la rottura ha luogo durante il primo anno di occupazione, a due mesi di affitto se la rottura ha luogo durante il secondo anno e ad un solo mese di affitto se la rottura ha luogo durante il terzo anno.

Dopo tre anni di occupazione, l’inquilino può mettere fine al contratto in ogni momento con preavviso di tre mesi senza versare alcuna indennità al proprietario.

Per tutta la durata del contratto, il proprietario può mettere fine al contratto in qualsiasi momento, dando un preavviso di sei mesi e apportando una delle seguenti motivazioni previste dalla legge:

  • Prevede di occupare la proprietà per sé stesso o dei suoi parenti;
  • Vuole apportare modifiche consistenti all’appartamento, (che possono avvenire solo ogni tre anni);
  • Senza causa, possibile solo dopo tre anni e mezzo dalla stipulazione del contratto e previo pagamento di un importo pari a nove mesi di affitto.

Importante!

Dal 15/06/2007, qualsiasi contratto di locazione deve essere concluso per iscritto (prima di questa data poteva essere anche verbale per i contratti di almeno nove anni) e deve contenere obbligatoriamente i seguenti dati:

  • l’identità delle parti;
  • la data di decorrenza del contratto;
  • le varie parti di cui l’immobile è composto;
  • il canone di locazione e le spese.

Inoltre in Belgio la registrazione del contratto di affitto di un immobile adibito esclusivamente ad abitazione, è obbligatoria (anche per i contratti di lunga durata) e gratuita. Tale registrazione è compito del proprietario e sussiste anche se l’alloggio messo in affitto non costituisce la residenza principale del locatario (come nel caso di una casa per studenti).

La registrazione deve essere fatta tassativamente entro i due mesi che seguono la conclusione del contratto.

Quattro modi per registrare il contratto presso l’ufficio competente:

  1. e-mail: fare una copia del contratto firmato dalle due parti e inviarlo in formato PDF come allegato all’e-mail;
  2. fax: inviare il contratto firmato;
  3. sul posto: andare direttamente all’ufficio preposto, muniti di una copia del contratto firmato dalle due parti;
  4. per posta: inviare all’ufficio competente il contratto di locazione firmato dalle parti.

Il deposito cauzionale

La maggior parte dei contratti prevedono che il locatario debba versare una cauzione. Essa permette al proprietario di avere una garanzia nel caso in cui il locatario non rispetti, parzialmente o totalmente, i suoi obblighi. In questo modo il proprietario potrà recuperare degli affitti non pagati o riparare dei danni causati dal locatario.

N.B. Evitate di versare una cauzione in contanti o tramite bonifico senza aver firmato prima il contratto di affitto o senza aver visto prima la casa. Le truffe anche in questo caso sono sempre dietro l’angolo.

Ci sono diverse forme di cauzione: 

  • Deposito su un conto vincolato e intestato all’inquilino 

La somma non può essere superiore a due mesi di affitto (escluse le spese locative). Il denaro è tenuto in deposito per tutta la durata della locazione e produce interessi legali che devono essere liquidati all'inquilino. Se non ci sono stati danni per colpa dell'inquilino, la cauzione viene restituita alla fine della locazione.

  1. b) Garanzia della banca

La somma non può essere superiore a tre mesi di affitto (escluse le spese locative). La banca diventa immediatamente garante nei confronti del proprietario mentre il locatario è autorizzato a versare la somma della garanzia a rate, durante tutta la durata del contratto, fino ad un massimo di tre anni.  L’istituzione finanziaria deve essere quella presso cui il locatario ha un conto sul quale percepisce i suoi redditi.

  1. c) Garanzia della banca attraverso un contratto standard concluso tra la CPAS (Centro Pubblico di Azione Sociale) e la banca

La somma non può essere superiore a tre mesi di affitto (escluse le spese locative). Sarà il CPAS ad occuparsi di tutte le formalità per costituire la garanzia presso la banca.

N.B. Al di là delle modalità espressamente previste dalla legge e appena descritte, le due parti restano libere di prevedere una cauzione diversa.

Etat des lieux

Si tratta di un documento nel quale viene descritto dettagliatamente lo stato dell’alloggio al momento dell’ingresso del nuovo inquilino. Infatti, prima di prender possesso dell’abitazione, conviene ad entrambe le parti fare un inventario del suo stato al momento della consegna. Al termine del contratto un nuovo “état des lieux sarà fatto e confrontato col primo, al fine di verificare se l’inquilino ha causato dei danni all’alloggio durante la durata della locazione.  In questo modo, sarà chiaro a chi spetterà il pagamento delle riparazioni.

Ci sono due modi di procedere all’état des lieux:

  1. Constatazione amichevole: l’inquilino ed il proprietario possono procedere insieme nella stipulazione dell’inventario. Questa soluzione è interessante in quanto non costa nulla.
  2. Nomina dell’esperto: un geometra, un esperto immobiliare, un architetto. Gli onorari dell’esperto devono essere divisi tra le due parti. Se le parti non arrivano ad un accordo, ciascuna di esse potrà designare un esperto e pagarlo personalmente.

Perché sia valido l’état des lieux deve essere:

  1. svolto in presenza del locatario e del proprietario o dei loro rappresentanti;
  2. firmato dalle due parti: il proprietario e il locatario;
  3. dettagliato e preciso (formule generiche non vanno bene).

Se una delle due parti rifiuta di svolgerlo, si può domandare al giudice di pace di designare un esperto. Questa domanda deve essere introdotta entro la fine del primo mese o dei primi 15 giorni di occupazione, a seconda che il contratto sia di durata inferiore o superiore ad un anno.

Se nessun “état des lieux” viene effettuato, è l’inquilino a trarne vantaggio. Infatti, alla fine della locazione, si presuppone che l’immobile si trovi nelle stesse condizioni in cui era al momento della consegna.

Attenzione! Se si firma un contratto contenente la clausola di “remise en état”, vuol dire che ci si impegna a restituire l’alloggio in condizioni migliori rispetto a quelle iniziali. Per questo, si consiglia vivamente di chiederne la cancellazione dal proprio contratto prima della firma.

Assicurazione incendio

L’inquilino è responsabile dei danni causati all’immobile che occupa, per tutta la durata della locazione. Per legge non è obbligatorio sottoscrivere un’assicurazione incendio ma è consigliabile farlo e a volte è richiesta dal proprietario stesso ed è prevista una clausola nel contratto.

Nel caso di un incendio infatti, l’inquilino sarà obbligato a risarcire non solo il proprietario ma anche gli altri eventuali danni causati ad altre parti dell’immobile e ad altri alloggi.

In Belgio esiste anche il Syndicat des locataires che si occupa specificatamente di contratti d’affitto e tutela degli inquilini. Per accedere ai servizi bisogna iscriversi ed il costo della tessera è di 15 euro circa.


Consulta le altre sezioni del nostro vademecum Vivere in Belgio.