LOGEMENT

En Belgique, trouver un logement où s’installer en peu de temps est toute à fait possible.

En effet dans la capitale, comme dans les autres grandes villes, le marché immobilier est très dynamique et en changement constant. Dans les grandes villes les prix varient beaucoup entre le centre et les banlieues, tandis que dans les petites villes généralement on trouve des tarifs moins élevés.

Tout d’abord, nous tenons à signaler que la meilleure façon de chercher un logement en Belgique est en le faisant sur place plutôt que de loin.

Comment chercher

la manière la plus “traditionnelle” d'accéder au marché immobilier en Belgique est en s’adressant aux agences immobilières, qui, dans ce pays, perçoivent les commissions des propriétaires.

En outre il y a un grand nombre de sites web, même avec annonces privées, comme par exemple:

www.immoweb.be 

www.appartager.com

www.logic-immo.be

www.immo-particulier.be

ainsi que nombreuses pages et groupes Facebook comme:

BXL A LOUER - bouche à oreilles

BXL A LOUER - bouche à oreilles (II)

BXL A LOUER <500€

BXL A LOUER

BXL A LOUER : STUDIO/APPART/COMMERCE

où on peut facilement contacter le propriétaire (ou un délégué), organiser des rendez-vous et saisir des offres intéressantes.

Finalement, il faut souligner qu’en Belgique on utilise encore beaucoup les annonces “à louer” avec infos et contacts accrochées directement en dehors des maisons. Donc c’est toujours une bonne idée de se promener dans un quartier qu’on aime bien à la recherche d’une occasion intéressante.

À ne pas oublier!

Parfois quand on visite une maison, entre langues étrangères, locataires et propriétaires on risque d’oublier certains détails qui peuvent se révéler très importants après avoir signer le contrat. Ci-dessous voilà un petit memorandum, pratique et très général, qui pourra vous être utile dans le choix du logement:

• la maison est meublée ou nous devons acheter la vaisselle, des petits appareils ménagers, le lit, le matelas et tout ce qu’on considère utile à avoir? En Belgique il est très répandu de louer des chambres ou maisons vides (avec cuisine et salle de bain équipées).

Toutefois à Bruxelles il y a un marché d’occasion très dynamique où on trouve facilement des meubles en bon état à de prix très bas, comme par exemple chez: www.petitsriens.be;

• les charges sont-elles comprises ou pas dans le prix de location?
• transports publics: il est important de comprendre si et comment le quartier est relié aux lieux de votre intérêt et quelle est la durée du trajet;
• magasins et services: il est toujours pratique d’avoir au moins un supermarché, une pharmacie et un lavoir tout près;
• il arrive très rarement de trouver une machine à laver dans une maison à louer, il est donc conseillé de bien s’informer à l’égard des lavoirs présents dans le quartier.

Typologie de prix

Les prix peuvent varier beaucoup en fonction du quartier et du type de logement choisi (si partagé ou pas). A Bruxelles les prix sont sûrement plus bas comparés à ceux des autres capitales européennes. Le loyer mensuel pour une chambre frais exclus peut coûter entre 300 et 500 euros, tandis que l'appartement ou le studio, logement typique des étudiants, peut coûter entre 600 et 1000 euros.

Les prix baissent dans les banlieues et dans les centres les plus petits. Les quartiers les plus renommés où s’installer sont ceux d’Ixelles, Bruxelles Ville, Saint-Gilles, Etterbeek, Uccle, Woluwe Saint-Lambert et certaines parties de Saint-Josse, étant assez prêt du quartier européen.

Le contrat

Il y a contrats de durée différente:

1. le contrat de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans);
2. le contrat de neuf ans;
3. le contrat à vie.

Le contrat de neuf ans (standard)

Il s’agit du contrat standard. Sa cessation est prévue après une période de trois, six ou neuf ans à condition qu’une des parties (soit le locataire soit le propriétaire) y mette fin à travers un préavis de six mois à notifier par recommandée (le préavis prenant effet à partir du mois suivant la notification).

Si personne n'y met fin, le contrat est étendu aux mêmes conditions, toutes les trois années.

Avant l’échéance des trois ans d’occupation, le locataire pourra tout de même mettre fin au contrat à tout moment en donnant un préavis de trois mois ainsi qu’en payant une indemnité au propriétaire. Cette-ci correspond à trois mois de loyer si on résilie pendant la première année du contrat, à deux mois de loyer pendant la deuxième et à un seul mois de loyer pendant la troisième année.

Après trois ans, le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment en donnant un préavis de trois mois, sans devoir verser aucune indemnité.

Pendant toute la durée du contrat, le propriétaire peut mettre fin au contrat à tout moment, moyennant un préavis de six mois mais avec l’une des motivations suivantes prévues par la loi :

• Il prévoit d’occuper la maison lui-même ou des membres de sa famille;
• Il veut apporter des modifications substantielles à l’appartement, (qui peuvent avoir lieu toutes les trois années seulement);
• Sans raison, ce qui est possible seulement trois ans et demi après la signature du contrat et contre paiement d’un montant correspondant à neuf mois de loyer.

Important!

À partir du 15/06/2007, tout type de contrat de location doit être conclu par écrit (avant cette date, les contrats de 9 ans étaient également valables dans la forme verbale) et doit mentionner obligatoirement les données suivantes:

• l’identité des parties;
• la date à partir de laquelle le contrat prend effet;
• les différentes parties dont la maison est composée;
• le loyer et les frais.

En outre en Belgique l’enregistrement du contrat de location d’un immeuble à usage d’habitation, est obligatoire (pour tout type de contrat, inclus ceux de longue durée) et gratuite. Cette procédure rentre parmi les responsabilités du propriétaire et doit être faite même au cas où l’immeuble ne constituerait pas la résidence principale du locataire (comme dans le cas d’un étudiant par exemple).

L’enregistrement doit être fait impérativement dans les deux mois qui suivent la signature du contrat.

Quatre façons d’enregistrer le contrat auprès du bureau concerné:

1. e-mail: envoyer un mail en joignant une copie du contrat signé dans le format PDF;
2. fax: envoyer une copie du contrat signé;
3. sur place: se rendre directement auprès du bureau concerné, avec une copie du contrat signé;
4. par la poste: envoyer au bureau compétent le contrat de location signé.

Le dépôt de garantie

La plupart des contrats prévoient que le locataire verse une caution au propriétaire. Ce montant permet au propriétaire d’avoir une garantie au cas où le locataire ne respecterait pas, partiellement ou totalement, ses obligations. De cette façon le propriétaire pourra récupérer des loyers non payés et des dommages causés par le locataire.

N.B. Il est conseillé d’éviter de verser une caution en liquide ou par virement bancaire sans avoir encore signé le contrat de location ou sans avoir encore vu la maison. Les fraudes sont toujours possibles et inattendues.  

Il y a différentes formes de caution: 

• Dépôt sur un compte bancaire bloqué dont le locataire est titulaire 

Le montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer (frais locatifs exclus). L’argent est gardé dans un dépôt pour toute la durée de la location et les intérêt légaux produits doivent être délivrés au locataire. La caution lui est rendue à la fin de la location.   

1. b) Garantie de la banque

Le montant ne peut être supérieur à trois mois de loyer (frais locatifs exclus). La banque se fait immédiatement garant envers le propriétaire tandis que le locataire peut verser le montant de garantie, avec un échelonnement, pendant la durée de trois ans. L’institution financière concernée sera celle où le locataire a déjà ouvert un compte (qu’il utilise pour recevoir ses revenus).

1. c) Garantie de la banque à travers un contrat standard conclu entre le CPAS (Centre Public d’Action Sociale) et la banque

Le montant ne peut être supérieur à trois mois de loyer (frais locatifs exclus). Le CPAS même s’occupera de toutes les formalités afin de fournir la garantie, à la place du locataire, auprès de la banque concernée.

N.B. Au delà des modalités expressément prévues par la loi qui viennent d’être décrites, les deux parties restent libres de prévoir une caution de manière différente.  

Etat des lieux

Il s’agit d’un document dans lequel on décrit bien en détail l’état du logement au moment où le locataire y entre. En effet, la vérification de l’état de la maison, avant que le locataire en prend possession, convient aux deux parties. À la fin du contrat un autre état des lieux sera fait et comparé avec le premier, à fin de vérifier si le locataire a causé des dommages au logement pendant la durée de la location. De cette façon, on pourra clairement établir qui des deux devra payer pour les réparations.  

Il y a deux façons de procéder à l’état des lieux:

1. À l’amiable: le locataire et le propriétaire peuvent procéder ensemble à la vérification de la maison. Cette solution est intéressante puisque gratuite.
2. Désignation d’un expert: un géomètre, un expert immobilier, un architecte. Les  honoraires de l’expert doivent être partagés entre les deux parties. Si propriétaire et locataire n’arrivent pas à trouver un accord, chacun pourra choisir son propre expert et le payer personnellement.  

Afin que l’état des lieux soit valide il doit être:

1. effectué en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants;
2. signé par les deux, propriétaire et locataire;
3. détaillé et précis (des formules génériques sont à éviter).

Si une des deux parties refuse de l’accomplir, on peut demander au juge de paix de désigner lui-même un expert. La demande doit être introduite avant la fin du premier mois ou des premiers quinze jours d’occupation, en fonction de la durée du contrat (si inférieure ou supérieure à un an).

Si on n’effectue pas d’états des lieux, ce sera le locataire à en tirer profit. En effet, à la fin de la location, on suppose que l’immeuble se trouve dans les mêmes conditions qu’au moment où le locataire l’a loué.

Attention! Si on signe un contrat contenant la disposition “remise en état”, cela signifie qu’on s’engage à restituer le logement dans un état meilleur que celui initial. Pour cette raison, nous conseillons vivement d’en demander l’effacement du contrat avant de le signer.

Assurance incendie

Le locataire est responsable des dommages causés à l’immeuble qu’il occupe pendant toute la durée de la location. Souscrire une assurance incendie n’est pas obligatoire mais recommandé, parfois demandé par le propriétaire même en insérant cette obligation dans le contrat. En effet, au cas où un incendie se produirait, le locataire serait obligé à indemniser non seulement le propriétaire mais aussi les éventuels dommages causés aux autres logements du même édifice.

En Belgique il y a aussi le Syndicat des locataires qui s’occupe des contrats de logements et de la protection des locataires. Pour avoir accès à ses services il faut s’inscrire et la carte membre coûte 15 euros environ.

Consultez les autres sections de notre guide Vivre la Belgio.